Entradas con la Tag “expensas extraordinarias”

El gremio de los porteros (SUTERH) negoció a principios de junio una suba salarial del 28%, que se pagará en tres veces. Las dos primeras entran en las expensas de junio (que se pagan en julio), y la restante en setiembre.

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Para saber bien lo que las expensas representan les recomendamos seguir los siguentes pasos utiles:

1) Leer el Reglamento de Copropieda. En el mismo se encuentran especificados que gastos son expensas comunes y permite deducir cuales serian extraordinarias

2)Participacion de las Asambleas. Es necesario participar en las asambleas, por lo cual es, hay que pedirle al dueño que extienda una autorizacion a los inquilinos y concurrir.

3) Reclamar transparencia en la liquidacion. El administrador debe dar clara cuenta de los gastos que realiza, mostrando el recibo de cada gasto en caso de corresponder.

4)Controlar los Gastos Fijos. Es fundamental controlar : a) Honorarios del Administrador b) Abono de servicios comunes (ej: cablevision, etc) c) Aportes patronales de los encargados

5) Controlar los Gastos de Mantemiento: es necesario que alguien del consorcio controle los arreglos que se hacen en cada departamento.

6) Controlar los Gastos de Limpieza: Este rubro es uno de los que se suelen “re-tocar” mas.

7) Controlar a la Administracion: Realizar auditoria de cuentas cada un intervalo de tiempo prudencial, o formar un consejo de administracion que se encarge de controlar la administracion y los gastos anteriormente dichos.

8) Buscar y recomendar los proveedores: Es comun que la administracion “ponga” sus proveedores, por lo cual, es recomendable buscar alternativas.

9) Cuenta Bancaria a nombre del Consorcio: Asegurarse de poner la cuenta bancaria a nombre del consorcio y no del administrador.

10) Informacion sobre lista de morosos: Exigir a la administracion que detalle la lista de morosos de las expensas, y en las asambleas hablar sobre los juicios de consorcio.

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Sabemos que todos los caños de un edificio habrán de romperse, lo que no sabemos es cuándo, cómo, dónde ni porqué. Y mucho menos cuánto nos saldrá el arreglo llegado el momento ni con quién habremos de resolverlo. Pero sí sabemos que, a menos que la mala racha sea mayúscula, no se va a romper más de un caño a la vez y en márgenes muy distantes entre un fenómeno y el otro.

Esta clara previsibilidad estadística es la que permite calcular “a ojo” montos reservados de capital por expensas.

De esta manera tenemos entonces que el cálculo de expensas se puede hacer en base a la siguiente regla:

  1. Gastos Fijos (p/e: cuota del seguro contra incendio);
  2. Gastos Variables (p/e: jornal del encargado);
  3. Gatos Probables (p/e: rotura de caño en cocina de U.F. “B” del 5º piso);
  4. Gastos Posibles (p/e: rotura de otros caños).

De modo que para afrontar dichos gastos existen varias formas que bien pueden aplicarse solas o combinadas. La mejor administración es la que contempla las siguientes 3:

  1. Fondo de Reserva;
  2. Fondo de Prorrateo;
  3. Fondo Extraordinario.

Fondo de Reserva

El Fondo de Reserva fija una cantidad de dinero a recaudar mensualmente con el fin de enfrentar situaciones urgentes e imprevistas de un edificio.

En algunos reglamentos de copropiedad suele estar contemplado pero la ley 13.512 nada dice al respecto. Sí está contemplado, por ejemplo, en la ley de propiedad horizontal española, en donde el capital no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario aprobado.

El dinero recaudado es irreversible y definitivo, de modo tal que queda como capital del consorcio y no puede ser reclamado bajo ningún concepto. No contempla gatos ordinarios ni extraordinarios ni de ningún tipo. Es, como su nombre lo indica, “reservado”. Y sólo podrá recurrirse a él ante un imponderable, bajo condición de reponérselo automáticamente.

Dicho de otro modo, el Fondo de Reserva es un fondo reservado para gastos “no disponibles”. Esto quiere decir que permite paliar una situación urgente, a expensas de su inmediata reposición.

El Fondo de Reserva puede ser aumentado, pero nunca disminuido.

Veamos un ejemplo práctico: la ruptura del caño de la cocina de la U.F. “B” del 5º piso no sólo inunda dicha unidad funcional sino que además, desborda por el pulmón de manzana y se infiltra hacia las plantas inferiores provocando daños por los que, lamentablemente, el consorcio deberá responder por ellos. Pero el dinero recaudado con el Fondo de Prorrateo sólo alcanza para paliar los gastos de reparación del caño más no los de sus consecuencias. Entonces, en ese caso, se recurrirá al Fondo de Reserva y, al mismo tiempo, se crearán expensas extraordinarias para reponer el Fondo respectivo.

De esta manera, el capital sólido del edificio no se verá afectado por culpa del capital líquido o la falta de este (iliquidez).

Movimiento Mensual de Fondos

El Movimiento Mensual de Fondos es el detalle del Saldo del mes anterior (+) Saldo de prorrateo (-) Gastos = Saldo del mes en cierre.

Dentro de los gastos citados se encuentran los gastos legales (los que obligan al consorcio como sueldos y cargas sociales; honorarios; seguros; etc.) y los gastos de mantenimiento (luz, gas, servicios, abonos, convenios, refacciones, etc.).

Fondo de Prorrateo

Surge de los gastos razonablemente estimados a abonar en el mes siguiente, y la suma de previsiones sobre hechos de posible ocurrencia (reparaciones no previstas, porcentaje de morosidad, etc.). Es decir que son fondos disponibles que disminuyen el requerimiento de nuevos aportes = saldo a prorratear. No debe confundirse con el Movimiento Mensual de Fondos.

El Fondo de Prorrateo se calcula en base a la estimación entre ingresos y egresos mensuales. Por ejemplo, si el egreso mensual es de un promedio de $1.200, el resultado de dicho movimiento nunca podrá ser igual o inferior a esa cifra sino que deberá ser superior, por ejemplo: $1.500. Esos $300 restantes se irán acumulando en el Fondo de Prorrateo para afrontar posibles gastos ordinarios.

Dicho movimiento se compone de la siguiente manera (el ejemplo es sólo ilustrativo): Saldo del mes anterior (+) Ingresos efectivos percibidos en el transcurso del mes en cierre (+) Punitorios (-) Descuentos = Saldo de cierre.

La cuota de prorrateo se calcula en base al porcentual de cada unidad funcional cuyo resultado global “siempre” deberá dar 100%.

Expensas: “Comunes”, “Ordinarias” y “Extraordinarias”

En la Argentina, desafortunadamente, no existe una norma jurídica que establezca con exactitud cuáles gastos son ordinarios y cuáles extraordinarios. Pero eso no quita que puedan identificarse de acuerdo a su contexto.

Expensas Comunes

Las Expensas Comunes están contempladas en el inciso “c” del artículo 9º de la ley 13.512, pero amén de citarlas como parte de las obligaciones previstas en el reglamento de copropiedad (“La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes”) no expresa otra cosa.

Esto ha generado muchísimos malos entendidos y no menos problemas judiciales al ser confundidas las expensas “comunes” con “ordinarias”. No obstante ello, es muy claro establecer el perfil que distingue a las expensas comunes de las ordinarias y extraordinarias para luego definirlas. Veamos: en primer lugar, debemos tener muy en claro que “toda expensa es común” porque es común “a todo el consorcio”. Esto quiere decir que las expensas comunes están conformadas por las expensas “ordinarias” y “extraordinarias”. Así de sencillo y así de claro.

Expensas Ordinarias

Son las que surgen del movimiento ordinario de los fondos mensuales del consorcio. Contemplan tanto los gastos “fijos” como así también los previstos en el Fondo de Prorrateo, el cual, a su vez, contempla los gastos “líquidos” previstos por estimación.

Estas expensas, a su vez, pueden ser “fijas”, “variables” o “mixtas”.

Si son fijas, el monto a prorratear es siempre el mismo y se calcula previamente en base a un estimativo. Si son “variables” (o “líquidas”) se harán en base a lo erogado mensualmente y si son “mixtas” (o “híbridas”) se combinarán gastos fijos con gastos variables.

Muchas de estas modalidades han estado sujetas a los procesos económicos vigentes en el país, siendo las de carácter variable las más acordes en épocas inflacionarias y fijas en períodos más o menos estables.

Expensas Extraordinarias

Las expensas de carácter extraordinario surgen ante la necesidad del consorcio de afrontar gastos que están más allá del común de lo ordinario. Pueden crearse en base a un imprevisto de carácter no urgente; para reponer el Fondo de Reserva como consecuencia de haber tenido que recurrir a él para paliar un imprevisto de carácter urgente; o de acuerdo a una acción planificada (p/e: pintar el edificio para fin de año; renovar matafuegos o ascensores; etc.).

Los inquilinos no concurren con respecto a los gastos extraordinarios como así tampoco a los correspondientes al Fondo de Reserva ya que son fondos de capitalización exclusivos de los copropietarios. De modo que, tanto uno como el otro, deberán estar correctamente discriminados en la liquidación de expensas a efectos de que los locatarios no concurran con los gastos de su locador. En caso de que por alguna índole estos montos estuviesen unificados, el locador deberá coordinar el detalle discriminatorio de expensas con el administrador para trasladárselo al inquilino.

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En los contratos de alquiler se suelen insertar cláusulas que determinan a cargo del locatario el pago de expensas comunes.

Pero, ¿qué significan expensas comunes? Jurídicamente se entienden aquéllas que deben abonar todos los copropietarios, es decir, que no es lo mismo quelas llamadas ordinarias.
Sin embargo, se considera que dicha cláusula correcta se limita al concepto de”expensas” ordinarias, solamente. El art. 1198 del Código Civil, expresa que “los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender…”.
A su vez, el Código de Comercio en su art. 217, dice:”Las palabras de los contratos y convenciones deben entenderse en el sentido que les da el uso general, aunque
el obligado pretenda que las ha entendido de otra manera” y, en el art. 218, expresa:
“siendo necesario interpretar la cláusula de un contrato, servirán para la intepretación las bases siguientes:

- Habiendo ambigüedad en las palabras, debe buscarse más bien la intención común de las partes que el sentido literal de los términos. El uso y práctica generalmente observados en el comercio, en caso de igual naturaleza, y especialmente la costumbre del lugar donde debe ejecutarse el contrato, prevalecerán sobre cualquier inteligencia en contrario que se pretenda dar a las palabras. En los casos dudosos que no puedan resolverse según las bases establecidas las cláusulas ambiguas deben interpretarse siempre en favor del deudor o sea en el sentido de liberación”.

De todo lo dicho surge que el inquilino sólo debe abonar las expensas ordinarias. Pero
¿qué se entiende por expensas ordinarias? Veamos:

- las habituales y periódicas;
- los honorarios del administrador;
- los salarios;
- los pagos por leyes sociales correspondientes al personal del edificio;
- los gastos de combustibles y electricidad;
- el mantenimiento o “service” de ascensores y demás maquinarias;
- los elementos de limpieza e iluminación;
- la papelería y franqueo;
- los gastos por reparaciones infaltables mensualmente en los edificios en tanto no se traten de reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio.

Tengamos en vista que las innovaciones en partes comunes dispuestas por la asamblea de copropietarios no son considerados rubros ordinarios y tampoco se entiende que el fondo de reserva lo sea. Como se puede ver el tema es largo y complejo por lo tanto es aconsejable detallar en los contratos de alquiler los rubros por los que deberá responder el inquilino.

También resulta conveniente antes de firmar un contrato solicitar al locador las planillas de liquidación de expensas correspondientes a un período lo suficientemente amplio como para que le resulte ilustrativo.

El dueño debe pagar las expensas extraordinarias

El art. 1493 del Código Civil define la locación en la siguiente forma: “habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente la una a conceder el uso y el goce de una cosa (en este caso un inmueble) y la otra a pagar por ese uso un precio determinado de dinero.

Entonces, el dueño de una unidad permite el uso y goce de las partes exclusivas y de los bienes comunes accesorios de ella por un precio que el locador acepta pagar según las condiciones, estado y funcionamiento del edificio además de otros elementos que hacen al mercado general de la locación que combinadamente hacen a la calidad de vida de los ocupantes del edificio y que de no existir provocarían una reducción en el precio pedido o aceptado. Esas condiciones de “habitabilidad” por las que el dueño cobra, deben ser mantenidas por éste en el plazo de duración del contrato siendo a su cargo los gastos que esto demande, incluidos los de reparación y mantenimiento de los bienes comunes, según el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio, que debe ser leído antes de firmar el contrato, para evitarse problemas después.

Damos a continuación algunos ejemplos deexpensas extrarodinarias:
- reparación de cañerías;
- reparación de maquinarias;
- reparación de medianeras y pisos;
- adquisición de bienes comunes nuevos como puede ser un matafuegos,felpudos,…

Complementariamente, el inquilino deberá afrontar esos gastos (ordinarios) originados en el uso normal de los bienes comunes o que hace a su disponibilidad, se usen o no, como ya se señaló precedentemente.

Es conveniente que el propietario, como el inquilino, examinen detenidamente las liquidaciones que mensualmente les hace llegar el Administrador, a las que el locatario deberá tener acceso.

CONSEJO: en caso de que el inquilino haya tomado a su cargo el pago de las expensas, lo haga puntualmente y en su totalidad al administrador y luego descuente del precio del alquiler que abonan al dueño, la parte de expensas que son extraordinarias corresponde abonar según el criterio explicado. Los inquilinos deben tener cuidado al momento de firmar el contrato de alquiler. Es práctica común en la actualidad que se estalezca una cláusula que ponga sobre la cabeza de él los gastos ordinarios y extraordinarios. Si se firma el contrato con esta cláusula, el inquilino no podrá eximirse de pagar tanto las expensas ordinarias y las extraordinarias.

Conviene, entonces, que en el contrato figure que sólo corresponderán al inquilino los gastos comunes, quedando a cargo del propietario los gastos extraordinarios.

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Hola, quisiera hablar un poquito de las expensas extraordinarias, ¿de donde surgen? ¿a quien le corresponde pagarlas?

 Las expensas extraordinarias tienden a innovar o valorizar el edificio común, ajustarlo a modificaciones legales, reposición de maquinas, pintura del edificio, o elementos estructurales que se han transformado en antieconómicos u obsoletos.

 La Union Argentina de Inquilinos nos cuenta que todo lo que sea tasas, contribuciones e impuestos le corresponden al dueño, aunque siempre los trasladan al inquilino a través del contrato. ¿Es esto legal? obviamente que no, asi que uno tiene la opción de iniciar juicio si no las quiere pagar, y como tal, podrá llegar a ganarlo. Ahora bien, ¿realmente se gana?… yo creo que no, puesto que a fin del contrato, seguramente el dueño no nos va a renovar el mismo.

¿Como solucionamos este problema?

 Los invitamos a debatir sobre este tema en la sección de FOROS, tópico legales.

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Hola, aqui les dejo algunos conceptos y definiciones importantes.

 EXPENSAS
Los propietarios de inmuebles de propiedad horizontal , como son los departamentos de edificios o casas subdivididos por este sistema, tienen a su cargo el pago, de acuerdo a al porcentaje que ocupan dentro de la totalidad del edificio, de los gastos que genere la administración, mantenimiento y reparación de la propiedad común. Esta suma es facturada periódicamente por los responsables de la administración del inmueble y debe ser pagada por cada uno de los copropietarios integrantes del consorcio como contribución obligatoria al mantenimiento de la propiedad común.

COMUNES
Se denominan así los gastos habituales del edificio como son:

  • Sueldos del encargado, incluyendo las cargas sociales.
  • Elementos y artículos de limpieza.
  • Gastos de electricidad, agua y gas del edificio
  • Mantenimiento de ascensores y bomba de agua

GASTOS EXTRAORDINARIOS
Como su nombre lo indica representan erogaciones tendientes a innovar o valorizar el edificio común, ajustarlo a modificaciones legales, reposición de maquinaria o de elementos estructurales que se han transformado en antieconomicos u obsoletos. Incluyen la pintura del inmueble o refacción interna o externa, total o parcial así como la reparación de grandes roturas que exceden los gastos habituales de mantenimiento. Su pago debe ser resuelto por asamblea de propietarios con la mayoría que exija en cada caso el reglamento de copropiedad del edificio.

TRASLADO AL INQUILINO
El desequilibrio existente durante mucho tiempo entre una demanda de inmuebles en alquiler que era muy superior a la oferta, generaba un desequilibrio entre propietarios e inquilinos al negociar los contratos y permitió que el propietario trasladara estos gastos que les son propios al inquilino con el agravante de que este último no era aceptado por el consorcio de propietarios que integraba el inmueble alquilado a la hora de discutir la procedencia o no del gasto. Hoy la situación ha cambiado. Los propietarios tienen necesidad de alquilar los inmuebles dedicados a este fin porque necesitan esa renta y le pesan los gastos que pesan sobre la propiedad.

INQUILINO
Es inquilino una persona que paga una renta por para usar un inmueble de otro por un tiempo. El contrato debe ser efectuado por escrito y establece derechos y obligaciones de cada una de las partes. Constituye la obligación esencial del inquilino el pago de la renta y la restitución del inmueble a la finalización del tiempo pactado. Sin embargo, en casos excepcionales, puede retener el importe del alquiler o hasta el mismo inmueble cuando ha realizado inversiones en el bien que eran urgentes y necesarias y el propietario no le haya devuelto el valor de lo gastado. Es obligación del propietario garantizar que el inmueble alquilado pueda ser utilizado por el inquilino y esté en condiciones de servir al destino previsto ya sea de vivienda, industria o comercio.

ALQUILERES
El alquiler es el monto de dinero que paga el inquilino por el uso del inmueble del propietario. Este monto no puede ser variado durante la vigencia del contrato y debe ser pagado mensualmente. Sin embargo, si el inmueble tuviese deficiencias que disminuyen su habitabilidad, también es posible reducir el monto del alquiler pactado atento a que lo que se está pagando no es lo mismo que lo que se convino pagar.

RESCICION ANTICIPADA
Los contratos de locación para vivienda tienen un término mínimo legal de dos años y los de inmuebles que se dedican a otros fines como comercio o industria, de tres años. Esto quiere decir que los inquilinos, en principio, no podrían retirarse de la locación ante de vencido el período mínimo legalmente fijado. Sin embargo se ha establecido legalmente la posibilidad de rescindir el contrato antes de este vencimiento siempre y cuando hayan transcurrido seis meses desde la firma del contrato , se avise esta decisión al propietario con un tiempo mínimo de sesenta días y se le pague una indemnización por la rescición anticipada. Esta indemnización será equivalente a un mes y medio de alquiler luego de los seis meses y hasta el año de contrato. Con posterioridad al año de contrato la indemnización se reduce a un mes de alquiler.

DESALOJO
El incumplimiento de las obligaciones permite que el propietario considere rescindido el contrato o sea que lo de por terminado antes de tiempo. En estas condiciones puede pedir judicialmente el desalojo del inquilino del inmueble que ocupa si éste no se lo restituye voluntariamente. Lo mismo ocurre cuando el contrato ha vencido. Este desalojo es la consecuencia de un juicio en el que el propietario debe acreditar el incumplimiento de sus obligaciones por parte del inquilino. Nunca puede ser efectuado de hecho o sea sin el cumplimento del trámite respectivo. Durante este trámite el inquilino puede acreditar que no ha incumplido sus obligaciones o que el contrato se encuentra vigente. También puede acreditar que no es deudor si no acreedor del propietario en el caso en que haya efectuado pagos que sean responsabilidad del propietario o arreglos de urgencia. En estos casos puede compensar alquileres o retener el inmueble hasta compensar lo gastado y lo que debía pagar.

GARANTES
Habitualmente firman los contratos también personas a las cuales el propietario considera solventes , que garantizan que el inquilino va a cumplir sus obligaciones y que se obligan a pagar lo que éste termine adeudando. Esta obligación se mantiene hasta la restitución del inmueble alquilado al propietario y hasta que se le haya pagado todo lo adeudado. Sin embargo esta obligación cesa cuando el propietario no reclama lo adeudado extendiendo la deuda más allá de lo que se había previsto cuando el garante otorgó la garantía. Igualmente cuando se modifican las condiciones del contrato sin la participación del garante.

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