Si, después de unos problemas con nuestro servidor, ya estamos de vuelta con la página activa para que podamos seguir discutiendo sobre nuestras problemáticas.

Abrazo a todos.-

Compartir:
  • Twitter
  • Facebook
  • email
  • MySpace
  • PDF
  • Print

Comentarios 2 comentarios »

Seguimos recibiendo sus consultas y comentarios en nuestra página en Facebook.

http://www.facebook.com/inquilinosblog

Saludos!

Compartir:
  • Twitter
  • Facebook
  • email
  • MySpace
  • PDF
  • Print

Comentarios 2 comentarios »

Proyectos por diputado/a: ANÍBAL IBARRA :: MARÍA ELENA NADDEO :: SUSANA RINALDI
martes, 6 de noviembre de 2012
Expediente 3292-D-2012 Autores/as Diputado ANÍBAL IBARRA, Diputadas MARÍA ELENA NADDEO y SUSANA RINALDI

REGULACIÓN DE LAS LOCACIONES URBANAS.-

PROYECTO DE LEY

REGULACIÓN DE LOCACIONES URBANAS.

TÍTULO I – DISPOSICIONES GENERALES.

CAPÍTULO I – INSTRUMENTACIÓN

Artículo 1°.- ÁMBITO MATERIAL.
Los contratos de locación de inmuebles, que se celebren en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, destinados a vivienda se rigen por la presente ley. El régimen se integra con la ley 23.091 y con el Código Civil.

Artículo 2º – PLAZO.
El plazo mínimo para los contratos de locación de inmuebles urbanos destinados a vivienda es de tres (3) años. Los contratos que fijen plazos menores se consideran celebrados por el plazo mínimo precedentemente fijado. Dicho plazo mínimo será de cuatro (4) años para los restantes destinos.

TÍTULO II – DISPOSICIONES ESPECIALES.

CAPÍTULO I – LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDA

Artículo 3º – PERÍODOS Y FORMA DE PAGO.
El alquiler se paga en períodos mensuales. El período de pago corresponde al mes en que transcurre la ocupación del inmueble alquilado. La fecha de vencimiento para el pago del período correspondiente no podrá ser anterior al día diez (10) de cada mes. En caso de resolución anticipada, si la fecha de finalización del contrato no coincide con la fecha de cierre del período mensual de pago, se debe pagar la proporción que corresponda. Para ello se divide por treinta (30) el valor mensual del alquiler, multiplicándose el resultado por la cantidad de días a liquidar.

Artículo 4º – MEDIOS DE PAGO.
Los alquileres deben pagarse en moneda local, mediante depósito en la cuenta bancaria que la parte locadora indique al locatario mediante su individualización en el contrato. En el comprobante del depósito deberá hacerse consignar la causa del pago de manera tal que las entidades bancarias puedan informar, a pedido de la autoridad de aplicación, el listado de locaciones urbanas destinadas a vivienda, con detalle de los locadores.

Artículo 5º – PRECIO.
El precio del alquiler mensual no podrá superar al 0,7% del valor inmobiliario de referencia del inmueble. A tal fin, la autoridad de aplicación establece y publica anualmente los valores inmobiliarios de referencia, previa tipificación de los inmuebles en base a criterios preestablecidos que contemplen por lo menos ubicación, antigüedad, aspectos constructivos, dimensiones, distribución, funcionalidad, servicios.

Artículo 6º – VALOR.
El valor inmobiliario de referencia (VIR) se obtiene según lo establecido en la Resolución 435/2011 de la Agencia Gubernamental del Ingresos Públicos (AGIP), y este es el resultado de un trabajo técnico que considera el valor de referencia del terreno en cuanto la valuación del barrio o zona, así como la valuación de los edificios por sus destinos constructivos, características y materiales; y el potencial de edificabilidad dependiendo de la superficie.

Artículo 7º – MONEDA.
El precio del arrendamiento debe ser fijado exclusivamente en la moneda nacional vigente, siendo total y absolutamente nulas las cláusulas que pacten precios en otras monedas.

Artículo 8º – AJUSTES.
Las partes pueden ajustar anualmente el precio del arrendamiento, consagrado universalmente con intervención de la autoridad, en base a la variación del precio del inmueble fijado por la AGIP en resolución 435/2011 elaborado en el Artículo 6°. Se prohíbe todo otro tipo de ajuste, reajuste, indexación, actualización, variación, o incremento del alquiler durante toda la vigencia del contrato, que contravenga lo aquí dispuesto.

CAPÍTULO II – FONDO PARA LOCACIONES URBANAS.

Artículo 9º – REGIMEN DE PROTECCIÓN DE LOS INQUILINOS.
Créase, en el ámbito del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, el Régimen de protección de Inquilinos, desde la entrada en vigencia de la presente.

Artículo 10º – GARANTÍAS.
En garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el locatario, la parte locadora puede exigir el depósito de una suma equivalente a un (1) mes de alquiler. Durante el penúltimo mes de vigencia del contrato que no habrá de prorrogarse, la parte locadora acordará con el locatario la inspección del inmueble para constatar su estado de conservación. Si el estado del bien es acorde a lo convenido en el contrato y no quedan otras obligaciones pendientes de cumplimiento, el locatario puede imputar el depósito en garantía al último mes de alquiler. En defecto del ejercicio de esta opción, contra la entrega del inmueble la parte locadora deberá reintegrarle dicha suma al valor actual del alquiler. En caso de ser necesarias refacciones a cargo del locatario, originadas en el uso inapropiado que hiciera del bien, podrán convenir que éste las haga a su costa, recuperando al final el depósito de garantía; o que las efectúe el locador una vez desocupado el inmueble, afectando a tal fin todo o parte de dicha garantía.

Artículo 11º – FONDO PARA LOCACIONES URBANAS.
Créase el Fondo para Locaciones Urbanas destinadas a Vivienda Única, con el objeto de:
a) otorgar garantías a los locadores, en respaldo de las obligaciones asumidas por los locatarios, en virtud de los contratos de locación de inmuebles ubicados en la jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con destino a vivienda única, familiar y permanente que éstos celebren, (el otorgamiento de garantías por parte del Fondo será a título oneroso o gratuito, conforme lo establezca la reglamentación);
b) conceder subsidios hasta el 50% del contrato de locación, por única vez, a los locatarios que vayan a alquilar un inmueble por primera vez, destinado a vivienda única, por el plazo de un (1) año, con hijos y sus ingresos no sean mayores a un promedio mensual de tres (3) salarios mínimos vitales y móviles.
c) disponer que a partir de la vigencia de la presente ley y por un plazo de 180 días, el Poder Ejecutivo a través del Ministerio Desarrollo Social, arbitrará los medios conducentes a fin de subsidiar a los grupos familiares desalojados, que careciendo de medios económicos, los requiriesen para solucionar su situación habitacional. Dicho subsidio podrá ser solicitado por el grupo familiar que acredite sentencia de desalojo, fundada en las causales de falta de pago o de vencimiento, siempre que se tratare de vivienda común o económica según lo establecido por la Resolución Nº 368/76 de la ex Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo. Los ingresos del grupo familiar peticionante en su conjunto no deberán superar un promedio mensual de tres salarios mínimos, cubriendo el subsidio los gastos del nuevo alojamiento hasta un máximo de cuatro salarios mínimos.

Artículo 12º – FIDEICOMISO.
A los efectos del artículo anterior, se constituirá un fideicomiso en los términos de la Ley 24.441, el cual respaldará el otorgamiento de las garantías y subsidios.

Artículo 13º – INTEGRACIÓN DEL FONDO.
El patrimonio del Fondo se constituirá mediante:
a) Los subsidios y subvenciones que se le destinen anualmente en la Ley de Presupuesto.
b) Los importes que abonasen los locatarios.
c) Los aportes de organismos internacionales, entidades públicas y privadas nacionales o extranjeras, en la medida en que adhieran a los términos generales del fideicomiso instituido por el artículo 12° de la presente ley.
d) Los derechos que le fueran cedidos por cualquier persona pública o privada.
e) El producido de sus propias actividades e inversiones.
f) Los fondos producidos de la tributación de las viviendas ociosas.

Artículo 14º – FIDUCIARIO Y FIDUCIANTE.
El Banco de la Ciudad será el fiduciario del Fondo y cumplirá su labor conforme los términos que establezca la reglamentación y se estipulen en el Contrato de Fideicomiso, que a tal efecto celebrará con el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como fiduciante.
La reglamentación establecerá las condiciones de acceso a la garantía del Fondo por parte de los locatarios, los aportes y prestaciones a cargo de estos, las tarifas y comisiones a percibir por el otorgamiento de garantías, la política de inversión de los bienes fideicometidos y las pautas de evaluación de riesgo para el otorgamiento de las fianzas.

Artículo 15º – FIDEICOMISARIO.
El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires será el destinatario final de los bienes y derechos integrantes del Fondo en caso de su extinción o liquidación, la que estará a cargo del Fiduciario.

CAPÍTULO III – CONTRIBUCIÓN TRIBUTARIA ESPECIAL.

Artículo 16º – VALOR SOCIAL DE LA VIVIENDA.
La vivienda desocupada es contraria al interés social y es pasible de una contribución tributaria especial para los propietarios, como medida para promover el arrendamiento de viviendas desocupadas que no se ofrezcan en venta, atendiendo a las necesidades sociales en la materia.
Artículo 17º – RÉGIMEN DE TRIBUTACIÓN PARA VIVIENDAS OCIOSAS.
Los inmuebles que permanezcan deshabitados por el plazo de un (1) año deberán abonar en los períodos correspondientes el triple del importe que deban tributar por ellos. Serán incluidas en este régimen los propietarios que posean mas de un (1) inmueble, que no posean ningún contrato de locación vigente, y que no puedan demostrar el uso del inmueble.

Artículo 18º – VALOR SOCIAL DE LA RENTA.
La renta recaudada por el impuesto del gravamen de la vivienda desocupada será destinada al fondo para locaciones urbanas (Artículo 12), el cual tendrá como objetivo el cumplimiento de las pautas expresadas en el Artículo 10°.

CAPÍTULO IV – REGULACIÓN DE CORREDORES INMOBILIARIOS.

Artículo 19º – HONORARIOS.
En caso de que el contrato se celebre con la intermediación comercial de una tercera persona, las sumas que correspondan a comisiones u honorarios por sus servicios no podrán superar el monto equivalente a un (1) mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades por ambas partes. Asimismo otros honorarios, aranceles, impuestos, o cualquier otro gasto, costa o costo que requiera la instrumentación del contrato en debida forma legal, serán solventados por mitades por las partes.

Artículo 20º – GASTOS.
Los locatarios deben pagar las facturas correspondientes a los servicios de que está provista la vivienda, y las expensas ordinarias; en tanto que los propietarios o arrendadores deben pagar las tasas, contribuciones e impuestos que recaen sobre el inmueble, y las expensas extraordinarias.

Artículo 21º – DEBER DE INFORMACIÓN.
Los corredores inmobiliarios deberán colocar en el local u oficina en el que desempeñen sus tareas, en un lugar visible por el público, un letrero cuyas características serán definidas por la Autoridad de aplicación, mediante el cual informarán al público de forma clara y veraz acerca de la limitación prevista en el artículo anterior.

Artículo 22º – FISCALIZACIÓN Y SANCIONES.
La fiscalización del cumplimiento de los deberes establecidos en los artículos 19° y 20° de la presente, quedará a cargo del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires creado por Ley N° 2.340 (BOCBA N° 2711). En caso de detectarse incumplimientos, se aplicarán a quien resulte responsable las sanciones establecidas en el art. 43 de la Ley Nº 2.340.

TITULOS III – DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

CAPÍTULO I – INSTRUCCIONES PARA LOS DEFENSORES ADJUNTOS.

Artículo 23º – DEFENSOR/A ADJUNTO/A.
Modifíquese el Artículo 15 de la Ley Nº 3 el que quedará redactado de la siguiente manera: “El Defensor o Defensora es asistido por seis (6) adjuntas o adjuntos que lo sustituyen provisoriamente, cinco (5) de ellos en forma rotativa, en el orden en que lo establezca el Reglamento interno, en caso de ausencia o inhabilidad temporal o permanente y uno (1) como defensor adjunto con la facultad exclusiva en materia bancaria y financiera, mutuales y cooperativas. Las adjuntas o adjuntos no pueden ser todos del mismo sexo.”

Artículo 24º – ÁREAS DE ESPECIALIZACIÓN.
Modifíquese el artículo 19 de la Ley 3 el que quedará redactado de la siguiente manera. “Las áreas de especialización de las adjuntas y adjuntos, en virtud de los derechos, garantías y políticas especiales enumeradas en el preámbulo y en el Libro Primero de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires, son:
a) políticas sociales en general, y en particular destinadas a personas mayores, personas con necesidades especiales, trabajo, seguridad social, turismo y mediación comunitaria,
b) administración Pública y prestación de servicios públicos de la Ciudad en general y en particular políticas de salud, cultura, educación, ciencia y tecnología, juventud, deporte, consumidores, usuarios, economía, finanzas y presupuesto,
c) seguridad y derechos humanos, fuerzas policiales y de seguridad, institutos carcelarios, igualdad entre varones y mujeres, derechos de los niños y adolescentes, derechos de las minorías y derecho a la libertad de expresión,
d) ambiente, hábitat y urbanismo,
e) defensa y protección de los intereses y derechos de los clientes bancarios, de entidades financieras, mutuales y cooperativas,
f) comunicaciones en general, y en particular telefonía fija, telefonía celular, comunicación e datos, Internet y correo postal y telegráfico,
g) la defensa y protección de los intereses y derechos de los locatarios de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Y la mediación en casos de conflicto entre las partes.

Artículo 25º – CLAUSULAS TRANSITORIAS.
Los actuales Defensores Adjuntos desempeñarán su cargo hasta la extinción del mandato correspondiente a cada uno. El Defensor Adjunto creado por el artículo 25º de la presente Ley será elegido, por esta única vez, por el procedimiento establecido por el artículo 18 de la Ley Nº 3. El mandato del mismo concluirá, conjuntamente con la extinción del mandato correspondiente a los actuales Defensores Adjuntos.

CAPÍTULO II – REGULACIÓN DE LOS CONTRATOS CELEBRADOS.

Artículo 26º – NOTIFICACIÓN ANTICIPADA.
En defecto de previsión específica en el contrato, si la parte locadora decide no renovarlo, debe notificar su decisión en forma expresa y fehaciente al locatario, con una antelación mínima de sesenta (60) días corridos a la finalización del contrato. La violación de esta condición da derecho al locatario a tener por operado el principio de ejecución del nuevo contrato.

Artículo 27º – RESOLUCIÓN ANTICIPADA LOCADOR.
La parte locadora no puede, sin justa causa, resolver anticipadamente el contrato. Existe justa causa cuando el locatario incurre, con dolo o culpa, en incumplimientos graves y reiterados de sus obligaciones contractuales. En tal caso, para ejercer el derecho de resolución unilateral y anticipada por culpa del locatario, la locadora debe previamente constituirlo en mora, intimándolo en forma expresa y fehaciente, exigiendo el cumplimiento de la obligación pendiente y acordando, para ello, un plazo no inferior a quince (15) días corridos. Resuelto debidamente el contrato la locadora puede demandar judicialmente a la locataria por desalojo. En el proceso de desalojo es obligatoria la participación de la autoridad de aplicación la cual, además de aportar los antecedentes de la relación contractual de que disponga, debe velar por el respeto, en el proceso, de las garantías exigidas por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la Organización de Naciones Unidas.

Artículo 28º – RESOLUCIÓN ANTICIPADA LOCATARIO.
El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

CAPÍTULO III – INSTRUMENTACIÓN DE LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN

Artículo 29º – AUTORIDAD DE APLICACIÓN.
Créase, en el ámbito del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, la Dirección de Viviendas Alquiladas. El Administrador del Instituto de la Vivienda de la Ciudad debe nombrar al Director de Viviendas Alquiladas dentro de los treinta (30) días corridos a contar desde la entrada en vigencia de la presente ley.

Artículo 30º – FUNCIONES.
Son funciones de la autoridad de aplicación:
a) velar por el cumplimiento de la presente ley, de sus reglamentaciones y demás normativa modificatoria o complementaria;
b) participar en la reglamentación de la presente ley;
c) compilar datos, experiencias, resultados, propuestas y demás antecedentes que vayan surgiendo de la aplicación práctica de la presente ley, como base para la elaboración de proyectos que tiendan a mejorarla;
d) elaborar proyectos de reforma para la mejora de la presente ley, o para la elaboración de otras normativas necesarias o complementarias al mejor cumplimiento de su objeto;
e) promover la articulación de políticas y organismos, tanto estatales como no gubernamentales, con competencias vinculadas al objeto de la presente ley, con el fin de garantizar el mejor cumplimiento de sus funciones y de alcanzar la mayor efectividad en la vigencia y en el respeto de los derechos que esta ley tutela;
f) elaborar la propuesta de su presupuesto necesario para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos;
g) elaborar su organigrama propio, previendo la estructura y la planta necesarias para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos;
h) dictar su reglamento interno de funcionamiento y demás normativa necesaria para funcionar y mejor cumplir sus funciones y objetivos, que no sean de la competencia de otros organismos o estamentos dictar;
i) organizar los registros de contratos y de inmuebles que prevé la presente ley;
j) imponer las sanciones que correspondan de acuerdo con lo que dispone la presente ley;
k) reglamentar, organizar y prever las demás condiciones necesarias para la efectivización de lo previsto en esta ley, en cuanto a intervención oficial de los contratos, homologación y registro de los mismos, calificación de aptitud de los inmuebles destinados a alquiler para vivienda, fijación de precios de referencia de los alquileres, fijación del valor de reposición del inmueble, imposición y percepción de las sanciones que correspondan;
l) demás funciones que le asigna la presente ley, su reglamentación, normas modificatorias o complementarias.

CAPÍTULO IV – REGISTROS.

Artículo 31º – REGISTRO DE CONTRATOS.
Créase, en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas, el Registro Público de Contratos de Alquiler, el cual tendrá un encargado, quien deberá cumplir con las siguientes funciones:
a) elaborar, con base en la presente ley, un modelo de contrato homologado, con el cual asistirá a las partes contratantes, brindándoselo como base para la negociación;
b) asesorar a las partes que se disponen a negociar un contrato de locación de inmueble destinado a vivienda, sobre las condiciones que posibilitarán las homologación y registro del contrato en debida forma legal;
c) efectuar las recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan a las propuestas de contratos que presenten las partes que requieran la intervención oficial para su homologación;
d) verificar, en forma previa a la homologación de un contrato, el cumplimiento de los deberes tributarios correspondientes a la operación;
e) verificar la presentación de la calificación de aptitud del inmueble que se pretende alquilar con destino a vivienda;
f) homologar y registrar los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda que cumplan las condiciones legales aplicables;
g) recomendar a la Dirección la aplicación de las sanciones que correspondan de conformidad con lo previsto en la presente ley;
h) participar de la organización de los registros locales, bajo la coordinación de la Dirección;
i) colaborar con la Dirección en todo lo necesario para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos.

Artículo 32º – REGISTRO DE INMUEBLES.
Créase, en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas, el Registro Público de Inmuebles de Alquiler, el cual tendrá un encargado, quien deberá cumplir con las siguientes funciones:
a) llevar un registro de inmuebles de alquiler en base a las intervenciones que tenga, precisando si su aptitud fue calificada, si tiene recomendaciones o adecuaciones pendientes, si se han aplicado sanciones, y todo otro dato que permita viabilizar la intervención del Registro de Contratos y de la Dirección, en general;
b) verificar y calificar los inmuebles que se pretendan alquilar con destino a vivienda;
c) asesorar a las partes que se disponen a negociar un contrato de locación de inmueble destinado a vivienda, sobre las condiciones que posibilitarán la calificación de aptitud del inmueble;
d) efectuar las recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan a los inmuebles, necesarias para calificar su aptitud;
e) extender a los interesados el certificado de calificación de aptitud del inmueble, cuando corresponda;
f) interactuar con el Registro de Contratos en todo lo que sea necesario o conveniente al mejor cumplimiento de las funciones y objetivos de la Dirección;
g) recomendar a la Dirección la aplicación de las sanciones que correspondan de conformidad con lo previsto en la presente ley;
h) participar de la organización de los registros locales, bajo la coordinación de la Dirección;
i) colaborar con la Dirección en todo lo necesario para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos.

CAPÍTULO V – LOCACIONES ENCUBIERTAS.

Artículo 33º – INMUEBLES INHABILITADOS.
Los inmuebles que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley carezcan de autorización, permiso, licencia, habilitación o sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa competente, para la explotación de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable, no gozarán de aptitud comercial para dicha explotación. Así también los que posean autorización, permiso, licencia, habilitación o sus equivalentes y no hayan aprobado la verificación y calificación debidamente realizada por la Dirección de Viviendas Alquiladas. Estos últimos, entraran en un proceso de adecuación, por el cual deberán regirse por las normas vigentes de los establecimientos denominados por el Código de Habilitaciones y Permisos como Casas de Pensión.

Artículo 34º – CONDICIONES PARA SER INQUILINOS.
Serán considerados inquilinos con fin de vivienda con derecho a todas las obligaciones que la ley exige a aquellos que superen los doce meses de residencia en el inmueble, sean o no hoteles o pensiones habilitados. Para ejercer este derecho el ocupante debe dar intervención a la autoridad de aplicación, la cual impondrá la instrumentación del contrato y demás adecuaciones necesarias de la relación a la ley.

CAPÍTULO VI – OBLIGACIONES.

Artículo 35º – OBLIGACIÓN PRINCIPAL DEL LOCADOR
La parte locadora tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al locatario durante el tiempo del contrato, asumiendo la reparación o reposición de todo aquello que no sea dañado por el uso inadecuado de su parte.

Artículo 36º – OBLIGACIÓN PRINCIPAL DEL LOCATARIO
El locatario tiene las obligaciones de pagar en tiempo y forma el alquiler, y de mantener el inmueble y sus instalaciones en las condiciones en base a las cuales fue calificada su aptitud por la autoridad de aplicación, asumiendo la reparación o reposición de todo aquello que resulte dañado por su actuar culposo. No responde de aquellos desgastes o deficiencias sobrevinientes que sean consecuencia natural de un uso adecuado o del mero transcurso del tiempo.

CAPÍTULO VII – PROHIBICIONES.

Artículo 37º – SUBLOCACIÓN. CESIÓN. SANCIONES.
Queda prohibido al locatario subarrendar el inmueble, utilizarlo para fin distinto del de vivienda personal y/o familiar, y la cesión total o parcial del contrato, sin autorización expresa y escrita del locador. Las infracciones a esta disposición le darán derecho a esta parte a impulsar la resolución del contrato de acuerdo con lo previsto en esta ley.

Artículo 38º – CONTINUADORES DEL LOCATARIO.
En caso de abandono del arrendamiento o fallecimiento del locatario, el contrato podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento de su plazo, por su familia conviviente y por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.

Artículo 39º – IRRENUNCIABILIDAD. VIGENCIA.
La presente ley es de orden público. Salvo expresa disposición legal en contrario, los derechos que acuerda a los locatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los mismos. Entra en vigencia a partir de su publicación. De conformidad con lo previsto en el artículo 31, dentro de los doce (12) meses posteriores a su entrada en vigencia es plenamente operativa

Artículo 40 ° – Comuníquese, etc.

Compartir:
  • Twitter
  • Facebook
  • email
  • MySpace
  • PDF
  • Print

Comentarios 12 comentarios »

Las liquidaciones de expensas de todos los consorcios de la Ciudad deberán llegar a partir de enero con un formato unificado, donde los administradores deberán detallar todos los gastos que se hicieron en el mes. Y como parte del cambio, otra gran novedad será que el pago no se hará más en efectivo al portero o administrador, sino a través de algún medio de pago bancarizado. Según explicaron desde el Gobierno porteño, la medida apunta a mejorar los controles sobre los consorcios, pero algunas asociaciones de administradores salieron a advertir que el cambio podría traer subas en las expensas.

El cambio figura en la resolución 408 de la Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana, que entrará en vigencia el 17 de diciembre, por lo que afectará a las liquidaciones de expensas a partir de enero.

Con la nueva disposición, la liquidación llegará en papel como ahora, pero también se podrá enviar digitalizada por mail. Según indica la resolución, el nuevo “modelo único de liquidación de expensas y recibo de pago” permite la digitalización, con el “envío de las liquidaciones y de todos los comprobantes respaldatorios por mail”.

Esta nueva norma también obliga a una forma estándar para los pagos de expensas a proveedores o servicios. Para aumentar los controles, todos los movimientos de dinero del consorcio deberán estar bancarizados, con lo cual se eliminan los pagos en efectivo. Y los vecinos podrán exigirle al administrador que les envíe los comprobantes digitales de los distintos pagos.

Algunas asociaciones de administradores ya advirtieron que este cambio podría hacer aumentar las expensas, por mayores costos de liquidación.

“La flamante resolución obliga a efectuar la liquidación bajo un modelo único, a enviar las expensas por mail, a escanear y publicar en Internet los comprobantes, a eliminar el efectivo como medio de pago válido para cobrarlas y para pagar gastos”, indicaron en la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, desde el Gobierno porteño lo negaron. Y aseguran que la intención es transparentar el manejo de las cuentas de los consorcios y brindar mayor rapidez y seguridad para los vecinos.

“Con este sistema buscamos que la relación entre los vecinos y los administradores de consorcio sea más transparente. Así los vecinos podrán hacer un seguimiento claro de todos sus aportes, de las tareas del personal del edificio, de los trabajos planificados y de los distintos cortes de servicios”, dijo a Clarín.com el jefe de Gabinete porteño Horacio Rodríguez Larreta.

Ref: http://www.clarin.com/ciudades/consorcios-deberan-mismo-formulario-expensas_0_798520337.html

Compartir:
  • Twitter
  • Facebook
  • email
  • MySpace
  • PDF
  • Print

Comentarios 2 comentarios »

Sistema de Garantías Finaer S.A.

Sustituye el viejo sistema de garantías propietarias por una herramienta que resuelve la muchas veces difícil exigencia de garantizar los contratos de alquiler.

Somos una empresa que brindamos un sistema de garantías para los inquilinos que carecen de una garantías propietarias.
Solución al eterno problema de los inquilinos, dando una gran flexibilidad para que todos puedan obtenerla y de ésa forma poder alquilar su vivienda.
El solicitante debe poder demostrar sus ingresos y complementar con un recibo de sueldo extra (novio/a, padre, madre, amigo/a, etc) sea conviviente o no. De no ser posible el complemento puede brindarlo mediante el título de una propiedad en el interior de país, con un automóvil o ingresos de trabajadores autónomos.
• DOCUMENTACIÓN ( recibos de sueldo/ comprobante de pago monotributo )
El valor del alquiler + las expensas no puede superar el 30% de la suma de ambos recibos de sueldo(neto)
consultas a : niselbas@finaersa.com.ar

http://finaersa.blogspot.com.ar

Compartir:
  • Twitter
  • Facebook
  • email
  • MySpace
  • PDF
  • Print

Comentarios 2 comentarios »

Tomado de la página de Facebook:  https://www.facebook.com/NuevaLeyDeAlquileres

Compartir:
  • Twitter
  • Facebook
  • email
  • MySpace
  • PDF
  • Print

Comentarios 5 comentarios »

El 20/03/2012 por el diario clarin, Enrique Abatti Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) y Vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH) expresa su total rechazo a al nuevo Proyecto presentado a fines del 2011 por parte del senador Osvaldo López de Tierra del Fuego. En este proyecto la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) ha sugerido ideas y ha participado en reuniones con asesores del señalado senador. Entendemos que es muy positiva en muchos sentidos y que el control del Estado de las condiciones de habitabilidad como la fijación de precios no necesariamente afectara la “construcción y el comercio” como señala Abatti en la nota en cuestión, ni tampoco que el marco regulativo del canon locativo signifique una “inmediata retracción en la oferta de inmuebles en alquiler”.

Es evidente la vision reduccionista a la problematica de los inquilinos que cada día ven más complicada su situacion frente a un modelo mercantilista de oferta y demanda como si fuera la solucion “real” a todos los problemas, donde lo unico que queda expuesto es la relacion dueño-inquilino en la que siempre tiene las de perder el inquilino.

Compartir:
  • Twitter
  • Facebook
  • email
  • MySpace
  • PDF
  • Print

Comentarios 5 comentarios »

Estimados, les dejamos adjunto el proyecto de ley de regulacion de los alquileres que fue presentado el 26/12/2011 por el senador Lopez.

Los puntos mas destacados son:

1) Contratos de alquiler de 3 años para vivienda

2) Honorarios de las inmobiliarias (maximo 1 mes) a pagar por locadores y locatari

3) Creacion de la Direccion Nacional de Viviendas Alquiladas

4) Registro Publicos de Viviendas en Alquiler

5) Registro Publico de Contratos de Alquiler

“se trata de reconducir la vivienda, de su consideración excluyente como mercancía, a su naturaleza real, de derecho humano, lo cual sólo la regulación y el control estatales pueden garantizar. Se trata, en definitiva, de crear un régimen decididamente protectorio de los intereses de la parte contractual que en el negocio juega su derecho a la vivienda, por sobre los de la contraparte, que juega intereses económicos meramente dinerarios o lucrativos”

I) DISPOSICIONES GENERALES

ÁMBITO MATERIAL.

Artículo 1.- Los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda se rigen por la presente ley. El régimen se integra con la ley 23091 y con el Código Civil, sin perjuicio de la prevalencia del texto y del espíritu de la presente reforma, sobre la base de lo previsto en sus artículos 5 y 6.

Los contratos en curso de ejecución a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley deberán adecuarse a sus previsiones, haciéndolo el juez, sumariamente y con audiencia de las partes, en defecto de acuerdo.

FORMA. SANCIONES.

Artículo 2.- Agrégase, como artículo 1bis de la ley 23091, el siguiente:

“Artículo 1bis.- Los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda deben:

1) instrumentarse por escrito,

2) ser intervenidos, homologados y registrados oficialmente.

Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución el juez lo integra, sumariamente y con audiencia de las partes, con arreglo a las disposiciones de la presente ley, ordenando su registración con la retroactividad que corresponda, operando a partir del registro las demás consecuencias previstas en materia de intervención oficial del contrato”.

PLAZO.

Artículo 3.- Sustitúyense los párrafos primero y segundo del artículo 2 de la ley 23091, por los siguientes:

“El plazo mínimo para los contratos de locación de inmuebles urbanos es de tres (3) años.

“Los contratos que fijen plazos menores se consideran celebrados por el plazo mínimo precedentemente fijado”.

DEROGACIONES.

Artículo 4.- Deróganse los artículos 6 a 9 inclusive de la ley 23091.

II) DISPOSICIONES ESPECIALES

PAUTAS INTERPRETATIVAS. PRINCIPIOS.

Artículo 5.- La presente ley integra la reglamentación del artículo 14bis de la Constitución Nacional, como asimismo de los artículos 21.1 de la Convención Americana de Derechos Humanos y 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales previstos por el artículo 75 inciso 22 de la Constitución Nacional, en lo relativo al ejercicio del derecho a una vivienda adecuada y digna, cuando ese derecho se ejerce sobre un inmueble arrendado.

Artículo 6.- A los fines de la presente ley, sus propias disposiciones, las de la ley 23091, las de los artículos 1137, 1197, 1493 a 1621 inclusive y concordantes del Código Civil, y los contratos de locación de inmuebles urbanos destinados a vivienda, se interpretan, se integran y se aplican sobre las siguientes bases:

1) los derechos individuales deben armonizarse a los derechos sociales;

2) los derechos sociales limitan los derechos individuales a través del deber de ejercicio regular y de la prohibición del ejercicio abusivo de éstos impuestos por el artículo 1071 del Código Civil;

3) el derecho a la vivienda es independiente del derecho a la propiedad y lo armoniza al respeto debido a la tenencia sobre bases de seguridad y estabilidad apropiadas a lo previsto en el artículo anterior;

4) el interés social impone al derecho de propiedad restricciones y límites que caracterizan su ejercicio y lo compatibilizan con la supremacía de los derechos sociales en general y de la vivienda en particular;

5) la consideración de los inmuebles como bienes de uso destinados a satisfacer necesidades básicas y derechos fundamentales de las personas prevalece sobre la consideración de los mismos como bienes de cambio;

6) La ley tutela especialmente los derechos de los arrendatarios; promueve la negociación libre e igualitaria del contrato de locación de su vivienda; lo protege de la preponderancia de posición de la parte locadora, de sus mandatarios, o de los intermediarios, así como de los abusos que tal posición puede propiciar; y desalienta la predisposición unilateral de condiciones o cláusulas, al igual que el recurso a formularios de adhesión.

INTERVENCIÓN OFICIAL.

Artículo 7.- En garantía de la verificación, en los contratos, de las bases establecidas precedentemente, el Estado los interviene efectuando las observaciones, recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan.

Dicha intervención puede efectuarse en forma previa a la celebración del contrato y hasta los treinta (30) días posteriores a dicho momento.

HOMOLOGACIÓN Y REGISTRO. SANCIONES.

Artículo 8.- La intervención dispuesta en el artículo anterior se da a instancia de las partes, en forma conjunta o indistinta, y concluye con la simple constancia rubricada, en el contrato, de su homologación. El Estado registra los contratos homologados y entrecruza datos con el organismo local recaudador de impuestos.

Artículo 9.- La falta de intervención del contrato determina para el locador la pérdida, a favor del Estado, de las sumas dinerarias correspondientes a alquileres por todo el tiempo de la demora, hasta el momento de sus homologación y registro.

Artículo 10.- A los fines de la materialización de la sanción precedentemente dispuesta el Estado impone al locatario el deber de pagar los alquileres sucesivos en la Oficina de Registro, entendiéndose que con ello cumple con la obligación de pago a su cargo, sin derecho a reclamo por parte del locador. El incumplimiento de este deber por parte del locatario lo hace pasible de una sanción conminatoria equivalente a un (1) día de alquiler por cada dos (2) días de mora, la cual se liquidará al momento de homologarse el contrato o, en su defecto, cada dos (2) meses.

Artículo 11.- El Estado facilita a las partes la intervención del contrato asesorándolas, y proporcionándoles un modelo homologado, el cual servirá de  base a la negociación.

PERÍODOS Y FORMA DE PAGO. PRECIO. MONEDA. AJUSTES.

Artículo 12.- El alquiler se paga en períodos mensuales. El período de pago corresponde al mes en que transcurre la ocupación del inmueble alquilado. La fecha de vencimiento para el pago del período correspondiente no podrá ser anterior al día diez (10) de cada mes.

En caso de resolución anticipada, si la fecha de finalización del contrato no coincide con la fecha de cierre del período mensual de pago, se debe pagar la proporción que corresponda. Para ello se divide por treinta (30) el valor mensual del alquiler, multiplicándose el resultado por la cantidad de días a liquidar.

Artículo 13.- Los alquileres deben pagarse mediante depósito en la cuenta bancaria que la parte locadora indique al locatario mediante su individualización en el contrato. En el comprobante del depósito deberá hacerse consignar la causa del pago de manera tal que las entidades bancarias puedan informar, a pedido de la autoridad de aplicación, el listado de locaciones urbanas destinadas a vivienda, con detalle de los locadores.

Artículo 14.- El precio del alquiler mensual no podrá superar la suma que resulte de dividir por ciento ochenta (180) el valor de reposición del inmueble.

A tal fin, la autoridad de aplicación establece y publica anualmente los valores de reposición, previa tipificación de los inmuebles en base a criterios preestablecidos que contemplen por lo menos ubicación, antigüedad, aspectos constructivos, dimensiones, distribución, funcionalidad, servicios.

Artículo 15.- El valor de reposición se obtiene multiplicando el valor de costo actual del metro cuadrado de la construcción por tipo de inmueble, por el total de metros cuadrados con que cuenta el mismo, y restando dos por ciento (2%) por cada año de su antigüedad.

Artículo 16.- El precio del arrendamiento debe ser fijado exclusivamente en la moneda nacional vigente, siendo total y absolutamente nulas las cláusulas que pacten precios en otras monedas.

Artículo 17.- Las partes pueden ajustar anualmente el precio del arrendamiento, con intervención de la autoridad, en base al último índice de variación salarial promedio publicado en las estadísticas oficiales, de fecha inmediatamente anterior al acuerdo. Se prohíbe todo tipo de ajuste, reajuste, indexación, actualización, variación, o incremento del alquiler durante toda la vigencia del contrato, que contravenga lo aquí dispuesto.

INMUEBLES.

Artículo 18.- Los contratos que regula esta ley tienen por objeto la cesión onerosa de la tenencia estable y segura de inmuebles para el ejercicio, sobre los mismos, de los uso y goce apropiados al derecho a la vivienda digna y adecuada de las personas y familias de los sectores populares y asalariados.

CALIFICACIÓN.

Artículo 19.- Los inmuebles susceptibles de encuadrar en el artículo anterior son calificados por la autoridad de aplicación en función de su aptitud para satisfacer las calidades necesarias al derecho al que se destinan.

La calificación de aptitud contempla condiciones vinculadas a:

1) aprobación de planos correspondientes por parte de las autoridades locales competentes;

2) dimensiones totales, cantidad y calidad de ambientes apropiadas a cada persona o grupo familiar;

3) condiciones de ventilación y luminosidad adecuadas a los estándares exigibles a una vivienda confortable;

4) condiciones de seguridad apropiadas;

5) provisión de servicios básicos indispensables a estándares mínimos de calidad propios a la dignidad de la vivienda;

6) demás condiciones correspondientes a las políticas habitacionales del Estado que contemple la reglamentación de la ley, que deberá efectuarse con intervención de la autoridad de aplicación.

PROHIBICIÓN. SANCIONES.

Artículo 20.- Se prohíbe la locación de inmuebles cuya aptitud no sea previamente calificada de conformidad con el artículo anterior. La violación a esta prohibición determina la procedencia de las sanciones dispuestas en los artículos 9 y 10.

Sin perjuicio de ello, la falta de condiciones en el inmueble para ser calificado como apto implicará, de parte de la autoridad de aplicación, la imposición de recomendaciones tendientes a subsanarlo.

El incumplimiento del plan de refacciones se penaliza, mandando el Estado ejecutar por cuenta del locador las adecuaciones que surjan de las recomendaciones, pagándolas con los alquileres que el locatario le deberá depositar de la forma prevista en dichos artículos, hasta alcanzar el valor de los trabajos realizados.

III) CONTINGENCIAS DE LA DINÁMICA CONTRACTUAL

ALQUILERES ANTICIPADOS. IMPROCEDENCIA.

Artículo 21.- No puede exigirse al locatario el pago de alquileres anticipados más allá del mes en curso previsto por el artículo 12.

GARANTÍAS.

Artículo 22.- En garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el locatario, la parte locadora puede exigir el depósito de una suma equivalente a un (1) mes de alquiler.

Durante el penúltimo mes de vigencia del contrato que no habrá de prorrogarse, la locadora acordará con el locatario la inspección del inmueble para constatar su estado de conservación.

Si el estado del bien es acorde a lo convenido en el contrato y no quedan otras obligaciones pendientes de cumplimiento, el locatario puede imputar el depósito en garantía al último mes de alquiler. En defecto del ejercicio de esta opción, contra la entrega del inmueble la locadora deberá reintegrarle dicha suma al valor actual del alquiler.

En caso de ser necesarias refacciones a cargo del locatario, originadas en el uso inapropiado que hiciera del bien, podrán convenir que éste las haga a su costa, recuperando al final el depósito de garantía; o que las efectúe el locador una vez desocupado el inmueble, afectando a tal fin todo o parte de dicha garantía.

Artículo 23.- Las partes pueden acordar la sustitución del depósito en garantía por la contratación de un seguro que cubra la responsabilidad civil que para el locatario se deriva del contrato de locación.

HONORARIOS. COMISIONES. GASTOS.

Artículo 24.- En caso de que el contrato se celebre con la intermediación comercial de una tercera persona, las sumas que correspondan a comisiones u honorarios por sus servicios no podrán superar el monto equivalente a un (1) mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades por ambas partes. Asimismo otros honorarios, aranceles, impuestos, o cualquier otro gasto, costa o costo que requiera la instrumentación del contrato en debida forma legal, serán solventados por mitades por las partes.

Artículo 25.- Los locatarios deben pagar las facturas correspondientes a los servicios de que está provista la vivienda, y las expensas ordinarias; en tanto que los propietarios o arrendadores deben pagar las tasas, contribuciones e impuestos que recaen sobre el inmueble, y las expensas extraordinarias.

RENOVACIÓN AUTOMÁTICA.

Artículo 26.- Salvo disposición expresa en contrario, a su vencimiento el contrato se reputa tácitamente reconducido en idénticas condiciones y plazo, sin perjuicio del derecho de la locadora a un nuevo precio basado en las previsiones de esta ley, lo cual se concretará con intervención de la autoridad, como máximo hasta tres (3) meses después del inicio del nuevo período, aplicándose en su caso retroactivamente el nuevo precio. En la materia que regula esta ley no se aplica el artículo 1.622 del Código Civil.

Artículo 27.- En defecto de previsión específica en el contrato, si la parte locadora decide no renovarlo, debe notificar su decisión en forma expresa y fehaciente al locatario, con una antelación mínima de sesenta (60) días corridos a la finalización del contrato. La violación de esta condición da derecho al locatario a tener por operado el principio de ejecución del nuevo contrato, en los términos y con los alcances previstos en los artículos 2 último párrafo, y 3.

RESOLUCIÓN ANTICIPADA.

Artículo 28.- La parte locadora no puede, sin justa causa, resolver anticipadamente el contrato. Existe justa causa cuando el locatario incurre, con dolo o culpa, en incumplimientos graves y reiterados de sus obligaciones contractuales. En tal caso, para ejercer el derecho de resolución unilateral y anticipada por culpa del locatario, la locadora debe previamente constituirlo en mora, intimándolo en forma expresa y fehaciente, exigiendo el cumplimiento de la obligación pendiente y acordando, para ello, un plazo no inferior a quince (15) días corridos.

Resuelto debidamente el contrato la locadora puede demandar judicialmente a la locataria por desalojo. En el proceso de desalojo es obligatoria la participación de la autoridad de aplicación la cual, además de aportar los antecedentes de la relación contractual de que disponga, debe velar por el respeto, en el proceso, de las garantías exigidas por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la Organización de Naciones Unidas.

Artículo 29.- El locatario está obligado a respetar un plazo de vigencia efectiva del contrato de por lo menos tres (3) meses. Puede resolverlo anticipadamente sólo a partir del cuarto mes, a condición de que lo notifique de modo expreso y fehaciente al locador con una antelación mínima de quince (15) días. La decisión en tal sentido y su notificación pueden ser anteriores al plazo mínimo de vigencia del contrato. El ejercicio de esta facultad no acuerda a la parte locadora derecho indemnizatorio ni crédito alguno.

Si el locatario resuelve unilateralmente el contrato antes de los tres (3) meses, o si no respeta la forma o el tiempo de la notificación, pierde el depósito en garantía en beneficio de la parte locadora.

IV) AUTORIDAD DE APLICACIÓN.

AUTORIDADES CENTRAL Y LOCALES.

Artículo 30.- Créase, en el ámbito de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, dependiente del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios, la Dirección de Viviendas Alquiladas, la cual será autoridad de aplicación de la presente ley, a nivel central.

En las provincias y ciudad autónoma de Buenos Aires los respectivos Institutos de Vivienda locales podrán crear sus respectivas unidades o dependencias internas, las que actuarán como autoridad local de aplicación de la presente ley, bajo la coordinación de la autoridad central.

Artículo 31.- El Subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación debe nombrar al Director de Viviendas Alquiladas dentro de los treinta (30) días corridos a contar desde la entrada en vigencia de la presente ley. A partir de su nombramiento el Director deberá, en el plazo de cinco (5) meses, arbitrar lo conducente al cumplimiento de los incisos b), f), g), h), e i) del artículo subsiguiente.

FUNCIONES.

Artículo 32.- Son funciones de la autoridad de aplicación:

a) velar por el cumplimiento de la presente ley, de sus reglamentaciones y demás normativa modificatoria o complementaria;

b) participar en la reglamentación de la presente ley;

c) compilar datos, experiencias, resultados, propuestas y demás antecedentes que vayan surgiendo de la aplicación práctica de la presente ley, como base para la elaboración de proyectos que tiendan a mejorarla;

d) elaborar proyectos de reforma para la mejora de la presente ley, o para la elaboración de otras normativas necesarias o complementarias al mejor cumplimiento de su objeto;

e) promover la articulación de políticas y organismos, tanto estatales como no gubernamentales, con competencias vinculadas al objeto de la presente ley, con el fin de garantizar el mejor cumplimiento de sus funciones y de alcanzar la mayor efectividad en la vigencia y en el respeto de los derechos que esta ley tutela;

f) elaborar la propuesta de su presupuesto necesario para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos;

g) elaborar su organigrama propio, previendo la estructura y la planta necesarias para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos;

h) dictar su reglamento interno de funcionamiento y demás normativa necesaria para funcionar y mejor cumplir sus funciones y objetivos, que no sean de la competencia de otros organismos o estamentos dictar;

i) organizar los registros de contratos y de inmuebles que prevé la presente ley, tanto a nivel central como en los niveles locales;

j) imponer las sanciones que correspondan de acuerdo con lo que dispone la presente ley;

k) reglamentar, organizar y prever las demás condiciones necesarias para la efectivización de lo previsto en esta ley, en cuanto a intervención oficial de los contratos, homologación y registro de los mismos, calificación de aptitud de los inmuebles destinados a alquiler para vivienda, fijación de precios de referencia de los alquileres, fijación del valor de reposición del inmueble, imposición y percepción de las sanciones que correspondan;

l) demás funciones que le asigna la presente ley, su reglamentación, normas modificatorias o complementarias.

V) REGISTROS DE CONTRATOS E INMUEBLES.

REGISTRO DE CONTRATOS.

Artículo 32.- Créase, en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas, el Registro Público de Contratos de Alquiler, el cual tendrá un encargado, quien deberá cumplir con las siguientes funciones:

a) elaborar, con base en la presente ley, un modelo de contrato homologado, con el cual asistirá a las partes contratantes, brindándoselo como base para la negociación;

b) asesorar a las partes que se disponen a negociar un contrato de locación de inmueble destinado a vivienda, sobre las condiciones que posibilitarán las homologación y registro del contrato en debida forma legal;

c) efectuar las  recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan a las propuestas de contratos que presenten las partes que requieran la intervención oficial para su homologación;

d) verificar, en forma previa a la homologación de un contrato, el cumplimiento de los deberes tributarios correspondientes a la operación;

e) verificar el cumplimiento, por parte de los proyectos de contratos que se le presenten, de las condiciones emergentes de lo previsto en el artículo 6, de conformidad con lo que prevén los artículos 7 y 8;

f) verificar la presentación de la calificación de aptitud del inmueble que se pretende alquilar con destino a vivienda;

g) homologar y registrar los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda que cumplan las condiciones legales aplicables;

h) recomendar a la Dirección la aplicación de las sanciones que correspondan de conformidad con lo previsto en la presente ley;

i) participar de la organización de los registros locales, bajo la coordinación de la Dirección;

j) colaborar con la Dirección en todo lo necesario para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos.

REGISTRO DE INMUEBLES.

Artículo 33.- Créase, en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas, el Registro Público de Inmuebles de Alquiler, el cual tendrá un encargado, quien deberá cumplir con las siguientes funciones:

a) llevar un registro de inmuebles de alquiler en base a las intervenciones que tenga, precisando si su aptitud fue calificada, si tiene recomendaciones o adecuaciones pendientes, si se han aplicado sanciones, y todo otro dato que permita viabilizar la intervención del Registro de Contratos y de la Dirección, en general;

b) verificar y calificar los inmuebles que se pretendan alquilar con destino a vivienda;

c) asesorar a las partes que se disponen a negociar un contrato de locación de inmueble destinado a vivienda, sobre las condiciones que posibilitarán la calificación de aptitud del inmueble;

d) efectuar las  recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan a los inmuebles, necesarias para calificar su aptitud;

e) extender a los interesados el certificado de calificación de aptitud del inmueble, cuando corresponda;

f) interactuar con el Registro de Contratos en todo lo que sea necesario o conveniente al mejor cumplimiento de las funciones y objetivos de la Dirección;

g) recomendar a la Dirección la aplicación de las sanciones que correspondan de conformidad con lo previsto en la presente ley;

h) participar de la organización de los registros locales, bajo la coordinación de la Dirección;

i) colaborar con la Dirección en todo lo necesario para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos.

VI) DISPOSICIONES FINALES

LOCACIONES ENCUBIERTAS.

Artículo 34.- Los inmuebles que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley carezcan de autorización, permiso, licencia, habilitación o sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa competente, para la explotación de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable, no gozarán de aptitud comercial para dicha explotación. Sus ocupantes con contrato o acuerdo, escrito o verbal, pueden considerar las relaciones existentes o futuras como una locación con fines de vivienda en el marco de esta ley. Lo mismo sucederá con los establecimientos comerciales a los que se le haya retirado o caducado la habilitación oportunamente otorgada.

Para ejercer este derecho el ocupante debe dar intervención a la autoridad de aplicación, la cual impondrá la instrumentación del contrato y demás adecuaciones necesarias de la relación a la ley, de conformidad con lo que se prevé en los artículos 7 y subsiguientes.

OBLIGACIÓN PRINCIPAL DE CADA PARTE.

Artículo 35.- La parte locadora tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al locatario durante el tiempo del contrato, asumiendo la reparación o reposición de todo aquello que no sea dañado por el uso inadecuado de su parte.

Artículo 36.- El locatario tiene las obligaciones de pagar en tiempo y forma el alquiler, y de mantener el inmueble y sus instalaciones en las condiciones en base a las cuales fue calificada su aptitud por la autoridad de aplicación, asumiendo la reparación o reposición de todo aquello que resulte dañado por su actuar culposo. No responde de aquellos desgastes o deficiencias sobrevinientes que sean consecuencia natural de un uso adecuado o del mero transcurso del tiempo.

SUBLOCACIÓN. CESIÓN. SANCIONES.

Artículo 37.- Queda prohibido al locatario subarrendar el inmueble, utilizarlo para fin distinto del de vivienda personal y/o familiar, y la cesión total o parcial del contrato, sin autorización expresa y escrita del locador. Las infracciones a esta disposición le darán derecho a esta parte a impulsar la resolución del contrato de acuerdo con lo previsto en esta ley.

CONTINUADORES DEL LOCATARIO.

Artículo 38.- En caso de abandono del arrendamiento o fallecimiento del locatario, el contrato podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento de su plazo, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.

IRRENUNCIABILIDAD. VIGENCIA.

Artículo 39.- La presente ley es de orden público. Salvo expresa disposición legal en contrario, los derechos que acuerda a los locatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de los mismos. Entra en vigencia a partir de su publicación. De conformidad con lo previsto en el artículo 31, dentro de los doce (12) meses posteriores a su entrada en vigencia es plenamente operativa.

PRÓRROGA LEGAL AUTOMÁTICA Y SUSPENSIÓN DE DESALOJOS.

Artículo 40.- A los efectos de asegurar y ordenar la transición hacia la plena operatividad del sistema establecido por la presente ley, dispónese la prórroga automática de todos los contratos de alquiler de inmuebles urbanos con destino a vivienda que se hallen en curso de ejecución a la fecha de su entrada en vigencia, y por el plazo máximo de dieciocho (18) meses a contar de dicha fecha. Consecuentemente, por el mismo plazo se suspenden los desalojos con base en la finalización de dichos contratos.

REGLAMENTACIÓN.

Artículo 41.- El Poder Ejecutivo Nacional deberá reglamentar la presente ley dentro de los seis (6) meses, a contar de su publicación.

DE FORMA.

Artículo 42.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

FUNDAMENTOS

Señor presidente:

El Proyecto de Ley de locaciones de inmuebles urbanos destinados a vivienda renueva y actualiza totalmente nuestra actual legislación sobre la materia que se encuentra contenida en el Código Civil y la Ley 23.091.

El texto que proponemos persigue armonizar el derecho de propiedad con el interés social que debe observarse en el ejercicio de los derechos constitucionales, asegurando el acceso a la vivienda digna consagrado en el artículo 14bis de la Constitución Nacional, cuando el mismo se ejerce sobre un inmueble alquilado.

El concepto de vivienda digna es más amplio que el de propiedad y todos los habitantes de la Nación Argentina tienen derecho a acceder a ella. El derecho a acceder a una vivienda digna no es sinónimo de propiedad, siendo el arrendamiento de inmuebles una de las alternativas válidas para cumplir con la manda constitucional.

Como podrá apreciarse el presente proyecto de ley tiende a reglamentar y hacer operativo (al menos en uno de sus aspectos) el artículo 14 bis de la Constitución Nacional, y los instrumentos normativos internacionales vinculados.

Esta obligación del Estado, no solo es impuesta por el Artículo 14 bis de nuestra Carta Magna, sino por expresos tratados internacionales que la Nación Argentina ha suscripto y que por imperio del Artículo 75  inciso 22 de la C.N. tienen jerarquía constitucional.

Así podemos citar el artículo 21 inciso 1° de la Convención Americana sobre Derechos Humanos (Pacto de San José de Costa Rica), ratificada por Ley 23.054, que dice: “Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social”.

A su vez el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, ratificado por Ley 23.313, en su artículo 11:1 sostiene: “Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia…”.

Por último también debe tenerse presente que el derecho al acceso a la vivienda se encuentra reconocido en el artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos (Resolución N° 217 A (III) de la Naciones Unidas del 10 de diciembre de 1948).

Como se señaló precedentemente el proyecto de ley modifica el régimen vigente cuando el arrendamiento tiene por objeto inmuebles destinados para vivienda, quedando vigente lo normado por la Ley 23.091 (excepto los artículos que se derogan por el presente proyecto) y el régimen del Código Civil, cuyas normas como las de la Ley 23.091 serán aplicables supletoriamente siempre y cuando no contravengan lo dispuesto por esta ley especial.

Se han tomado como antecedentes del proyecto ideas del trabajo realizado por la Senadora (mandato cumplido) Teresita Nicolasa Quintela, como también se han consultado he incorporado diversas propuestas contenidas en los trabajos publicados por la Unión Argentina de Inquilinos.-

El texto que se pone a consideración establece un mínimo de 3 años de duración de contrato; deroga los artículo 6 a 9 de la Ley 23.091 ya que sus disposiciones son reemplazadas por la nueva ley; establece principios interpretativos de los contratos teniendo en cuenta las disposiciones del texto constitucional y tratados internacionales citados precedentemente, armonizando los derechos individuales con los derechos sociales; promueve la negociación libre e igualitaria y para asegurar la misma promueve la intervención del estado creando la Dirección Nacional de Viviendas en Locación en el ámbito de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, dependiente del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios.

Esta intervención estatal a través de la Dirección Nacional prevista en el proyecto de ley tiene, entre otra funciones, la de crear el Registro  Público de Contratos de Locación donde deberán registrarse y homologarse los contratos de locación que se celebren.

Asimismo el Estado debe proceder a la calificación  de los inmuebles para  controlar su aptitud para cumplir con los fines del presente proyecto de ley y se lo provee del poder de policía a los efectos de controlar el cumplimiento y aplicar las sanciones previstas.

En síntesis: se parte de la consideración de que los negocios jurídicos relativos a derechos fundamentales de las personas requieren de la activa intervención del Estado en cumplimiento del programa constitucional que los recepta. La educación, la salud, el trabajo, son derechos humanos que, no obstante integrar el plexo de derechos fundamentales y de garantías constitucionales que dan cimiento a nuestra organización nacional, son susceptibles de negocios privados, dentro de las condiciones impuestas por las regulaciones estatales en atención a esa naturaleza y a la responsabilidad que la misma conlleva para el Estado. De ahí que, entendemos, el derecho a la vivienda revista a la misma altura que tales derechos mereciendo, por tanto, una regulación adecuada que no deje el derecho absolutamente librado a las leyes del mercado que responden a otras lógicas, a otros paradigmas y a otras valoraciones, no siempre compatibles con el supremo interés público.

Se trata de reconducir la vivienda, de su consideración excluyente como mercancía, a su naturaleza real, de derecho humano, lo cual sólo la regulación y el control estatales pueden garantizar.

Se trata de crear un régimen decididamente protectorio de los intereses de la parte contractual que en el negocio juega su derecho a la vivienda, por sobre los de la contraparte, que juega intereses económicos meramente dinerarios o lucrativos.

Se trata de buscar un equilibrio que devuelva justicia al negocio en base a la consideración de lo que cada parte pone en juego, acotando los abusos de los locadores que, según la constatación histórica, son la parte prevaleciente, la parte fuerte en la negociación, con el poder de imponer unilateralmente las condiciones que la parte débil del contrato sólo puede aceptar o rechazar, no pudiendo prácticamente discutirlas.

Se trata, en suma, de dar un paso más en el proceso encarado por nuestra Nación, de regeneración del tejido social a partir de la recuperación de los derechos fundamentales de las personas a través de políticas de Estado que vienen incrementando los niveles de inclusión social desandando la herencia de las políticas neoliberales imperantes durante el último cuarto del Siglo XX, proceso que la abrumadora mayoría de nuestro pueblo ha decidido profundizar.

Por todos estos motivos solicitamos su tratamiento.


Compartir:
  • Twitter
  • Facebook
  • email
  • MySpace
  • PDF
  • Print

Comentarios 4 comentarios »

Es sabido que los subsidios se van a retirar, pero antes el gobierno implementara las siguientes medidas que son de interes para los inquilinos, de manera que estos podran indicar si desean mantener el subsidio o no.

A cada usuario le llegará una declaración jurada con la factura de luz, gas y agua, en el que se pedirá que se explique si el usuario quiere o no seguir recibiendo subsidio.

El inquilino de una propiedad puede renunciar al subsidio. En el formulario se le va a preguntar cuándo vence el contrato de alquiler.

Si el inquilino quiere seguir recibiendo el subsidio, puede decir que sí, que quiere seguir recibiendo el subsidio y lo va a seguir recibiendo.

Compartir:
  • Twitter
  • Facebook
  • email
  • MySpace
  • PDF
  • Print

Comentarios 5 comentarios »

La búsqueda de una casa de alquiler no es tan difícil como parece, aunque se necesita tiempo y paciencia para no caer en situaciones poco claras que con el pasar del tiempo, podrían causar una serie de problemas. Para evitar perdidas de tiempo y de
dinero
, te invito a tener en consideración los siguientes consejos:

-Lee los avisos en las revistas o webs especializadas, ya que publican avisos por zona, metros y precio. En muchos avisos está incluida la foto, de esta manera podrás tener una idea parcial del aspecto de la casa.

-Fíjate en avisos con descripciones bien detalladas. Lo que cuenta es tener claro el número delas habitaciones y de los baños.

-Es muy importante que la zona de tu interés esté bien servida por servicios cómo farmacias, supermercados, escuelas, transporte público,etc. La comodidad es una aspecto fundamental al escoger la casa de alquiler.

-Al visitar las casas o departamentos, cerciórate que las paredes y el techo no presenten señales de deterioro o humedad.

-Es también importante que la zona sea tranquila y segura. Al mismo tiempo, asegúrate que la casa no esté en las cercanías de fábricas o de empresas que emiten sonidos fuertes.

-Así mismo, controla que el baño esté en buenas condiciones. Usa el lavabo y deja correr el agua para estar seguro que funcione todo correctamente. Observa bien las paredes del baño para ver si hay humedad.

Si el apartamento ya está amueblado, cerciórate que los muebles estén en buenas condiciones.

Cerciórate que la instalación eléctrica funcione correctamente. Enciende y apaga las luces y si el aire condicionado ya está instalado enciéndelo para ver el funcionamiento del aparato.

Lee con atención el contrato de alquiler y pondera bien todas las cláusulas sobre el pago del alquiler y el pago de los recibos.

Lee con atención el contrato de alquiler y pondera bien todas las cláusulas sobre el pago del alquiler y el pago de los recibos.

Compartir:
  • Twitter
  • Facebook
  • email
  • MySpace
  • PDF
  • Print

Comentarios Dejá tu comentario »